USA : les minorités peuvent-elles accéder à la propriété ?

La démographie permet de jeter un regard prospectif sur le dynamisme de l’immobilier aux Etats-Unis. Les statistiques ethniques donnent un regard différencié. Le taux de propriétaires s’élève à 71,9% chez les Blancs non Hispaniques, mais seulement à 42,4% chez les Noirs américains. Le marché immobilier a retrouvé des couleurs après la crise des subprimes, mais tout le monde n’a pas les mêmes chances de devenir propriétaire. 

De 2010 à 2050, 

• La population américaine devrait croitre de 100 millions de personnes pour atteindre entre 422 (selon l’ONU) et 458 millions d’habitants (selon l’U.S. Census Bureau’s). 
• Contrairement à d’autres régions du monde (Chine, Japon, Europe, Corée du Sud), pénalisées notamment par un faible taux de fécondité, la population en âge de travailler va continuer à augmenter. 

Dans le passé, la démographie et la croissance économique ont toujours poussé les prix à la hausse.

 Il est possible que le marché revienne sur cette tendance à long terme.

Le taux de propriétaires se situe aujourd’hui au même niveau qu’en 1989, comme en 1967, ce qui donne une idée de la violence de la crise économique et financière.

Le reflux récent tient notamment aux expulsions massives, qui continuent dans certains Etats, dont le processus judiciaire est plus lent.

En 2007, la NAACP, qui défend les personnes de couleur, avait poursuivi en justice Bank of America, Citibank, HSBC, JPMorgan Chase et Wells Fargo, car il considérait que ces institutions financières avaient eu des pratiques de crédits non équitables selon les communautés.

Le facteur ethnique 

Selon l’Urban Institute, les achats de résidences principales par les minorités ethniques pourrait atteindre 75% en 2020, puis bondir à 88% de 2020 à 2030. Et, un nombre croissant de ménages compteront plusieurs générations vivant sous le même toit.

Le moteur du marché immobilier dans les années à venir va venir notamment de la population hispanique, qui a un âge moyen de 27 ans, contre 41 ans pour les Blancs. En 2010, seules 6% des personnes âgées aux Etats-Unis étaient hispaniques.

Cartographie des nouveaux propriétaires (en millions)

Sur la légende : “other” category = Asians, American Indians, and people of other or more than one race

Prévision de répartition des propriétaires immobiliers (en pourcentage de l'ensemble des ménages, total= 100%)

En 2030, l’Institut prévoit que seuls 40% des ménages African American possèderont leurs logements, contre 48% des ménages Hispanic.

Poursuite des inégalités 

La population noire a été durement frappée par la crise des subprimes.

• Cette dernière, ayant subi de nombreuses expulsions, a vu se tarir ses capacités à long terme de devenir propriétaire. 
• De plus, les afro-américains ne participent pas tous à la prospérité du pays : ils sont moins bien rémunérés et plus touchés par le chômage. 

Ces facteurs expliquent pourquoi les anticipations sur leur taux de propriété sont aussi sombres, à moins d’un changement radical de politique.
Pour Urban Insititute, l'érosion de l'accession à la propriété afro-américaine doit être corrigée par une politique de prêts hypothécaires plus juste ; Cette population fait face à des défis uniques en matière d’éducation, d'emploi et de justice pénale, autant d’éléments structurels qui entravent leur capacité à parvenir à la sécurité économique et à accumuler des actifs.

Pour que la minorité hispanique accède à la propriété, il faudra aussi sans doute assouplir l’accès au crédit.

• les prêteurs pourraient élaborer de nouvelles normes de prêts, qui reflèteraient mieux la capacité financière de ce groupe. 
• de nombreuses familles hispaniques ont plus de deux revenus, une réalité qui n’est pas prise en compte dans la souscription hypothécaire traditionnelle. 

Pour aller plus loin : 

L’article complet en anglais 
http://www.urban.org/urban-wire/can-mortgage-market-handle-surge-minority-homeownership 

Foreclosure crisis continues to hammer black Americans Mortgage crisis continues in many communities 
http://www.thecharlottepost.com/news/2016/01/16/state-national/foreclosure-crisis-continues-to-hammer-black-americans/